Direito Imobiliário
Contratos de compra e venda de imóveis
Informações sobre a análise jurídica de documentos e contratos na compra e venda de imóveis, do compromisso ao registro na matrícula.
Resumo
- A propriedade só se transfere com o registro na matrícula.
- A análise de certidões reduz riscos antes do pagamento.
- O contrato deve prever preço, prazos, condições e consequências do descumprimento.
- Escritura pública é, em regra, exigida acima de 30 salários mínimos.
Por que analisar o negócio antes de assinar
A compra de um imóvel envolve, normalmente, um compromisso (promessa de compra e venda), o pagamento do preço, a escritura pública e o registro no Registro de Imóveis. A propriedade só é transferida com o registro (Código Civil, art. 1.245).
Antes desse caminho, a verificação da matrícula e da situação dos vendedores ajuda a identificar ônus, penhoras, ações judiciais, pendências de inventário ou divergências documentais que possam comprometer o negócio.
Requisitos básicos
- Identificação correta do imóvel e de quem consta como proprietário na matrícula.
- Verificação de ônus, restrições e averbações (Lei nº 13.097/2015, que concentrou na matrícula os atos relevantes).
- Capacidade e legitimidade dos vendedores, incluindo a anuência do cônjuge quando exigida (Código Civil, art. 1.647).
- Forma adequada: escritura pública para imóveis de valor superior a trinta salários mínimos (Código Civil, art. 108), salvo exceções legais, como os contratos do Sistema Financeiro da Habitação.
Providências normalmente possíveis
- Análise da matrícula e das certidões dos vendedores e do imóvel.
- Elaboração ou revisão do compromisso de compra e venda, com cláusulas de preço, sinal, prazos, condições e penalidades.
- Orientação sobre ITBI, escritura e registro.
- Acompanhamento até o registro na matrícula.
- Em negócios já realizados sem registro: avaliação de alternativas, como a adjudicação compulsória.
Documentos que costumam ser solicitados
- Matrícula atualizada do imóvel.
- Documentos pessoais e estado civil dos vendedores.
- Certidões de distribuidores e de débitos, conforme a análise de risco.
- Comprovantes de IPTU e declaração de débitos condominiais.
- Minuta do contrato, se já houver.
Limites da análise inicial
O primeiro contato serve para compreender, de forma geral, a natureza da demanda e verificar se ela se insere nas áreas atendidas. Nessa etapa:
- não há como afirmar o resultado de nenhum procedimento, nem estimar com precisão prazos de cartórios, órgãos ou do Poder Judiciário;
- a orientação depende da análise dos documentos e dos fatos completos, o que ocorre em etapa posterior;
- o envio de mensagem não estabelece relação de contratação; eventuais serviços e honorários são ajustados previamente, por escrito, conforme a Tabela de Honorários da OAB da seccional e o Código de Ética;
- pede-se que não sejam enviadas informações confidenciais detalhadas antes da definição de um canal adequado de atendimento.
Perguntas frequentes
Posso comprar um imóvel que está em inventário?
É possível, mas exige cuidados adicionais, como autorização judicial (alvará) ou a participação de todos os herdeiros, conforme o caso.
O que é o sinal (arras)?
É o valor pago para confirmar o negócio. O Código Civil disciplina as consequências da desistência de cada parte (arts. 417 a 420).
Contrato de gaveta tem validade?
O contrato particular vale entre as partes, mas não transfere a propriedade. Sem registro, o comprador fica exposto a riscos perante terceiros.
Leitura complementar
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