Quais cuidados jurídicos tomar antes de comprar um imóvel?
Matrícula, certidões, situação dos vendedores e forma do contrato: o que verificar antes de assinar e pagar para reduzir riscos na compra de um imóvel.
O problema
A compra de um imóvel costuma ser uma das decisões financeiras mais relevantes na vida de uma pessoa ou de uma família. Ainda assim, é comum que o negócio seja fechado com base apenas na visita ao imóvel, na negociação do preço e em um contrato padrão fornecido por uma das partes.
O risco está naquilo que não aparece à primeira vista: uma penhora registrada na matrícula, um vendedor que responde a ações capazes de levá-lo à insolvência, um imóvel que ainda pertence a um espólio, uma construção não averbada ou uma área real diferente da registrada. Muitos desses problemas podem ser identificados antes do pagamento, com uma análise documental cuidadosa.
Conceitos essenciais
Matrícula é o "registro de nascimento" do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Nela constam a descrição do bem, os proprietários ao longo do tempo e os atos que o afetam, como hipotecas, alienações fiduciárias, penhoras, usufrutos e cláusulas restritivas (Lei nº 6.015/1973, arts. 167 e 176).
Escritura pública é o documento lavrado pelo Tabelionato de Notas que formaliza o negócio. Registro é o ato praticado na matrícula que efetivamente transfere a propriedade. Pelo Código Civil, enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel (art. 1.245, § 1º).
Compromisso (ou promessa) de compra e venda é o contrato preliminar, muito usado quando o pagamento é parcelado ou depende de financiamento. Ele obriga as partes a celebrar a escritura definitiva quando cumpridas as condições ajustadas.
O que a legislação exige e o que ela protege
Alguns pontos legais orientam a análise:
- Forma: a escritura pública é essencial para negócios sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo do País (Código Civil, art. 108), ressalvadas exceções legais, como os contratos do Sistema Financeiro da Habitação e de alienação fiduciária, que podem ser feitos por instrumento particular.
- Concentração na matrícula: a Lei nº 13.097/2015 (arts. 54 e seguintes) reforçou a ideia de que os atos relevantes sobre o imóvel devem constar da matrícula, protegendo o adquirente de boa-fé contra situações não registradas ou averbadas, com algumas exceções previstas em lei. Isso torna a leitura da matrícula atualizada ainda mais importante.
- Fraude à execução: se o vendedor tiver dívidas e o imóvel for alienado em condições que caracterizem fraude, o negócio pode ser considerado ineficaz perante o credor (CPC, art. 792). A Súmula 375 do STJ condiciona o reconhecimento da fraude ao registro da penhora ou à prova de má-fé do adquirente, mas a jurisprudência tem examinado também a diligência de quem compra.
- Outorga do cônjuge: salvo no regime da separação absoluta de bens, a alienação de imóveis exige a autorização do cônjuge (Código Civil, art. 1.647, I).
Etapas recomendáveis antes de assinar e pagar
- Obter a certidão de inteiro teor da matrícula, atualizada, para conferir proprietários, descrição, área e ônus.
- Conferir a situação dos vendedores, com certidões de distribuidores cíveis, fiscais e trabalhistas das comarcas pertinentes, além do estado civil e do regime de bens.
- Verificar débitos do imóvel: IPTU, taxas e, em condomínios, declaração do síndico ou da administradora sobre débitos condominiais, que acompanham o imóvel.
- Checar a regularidade da construção: se a área construída está averbada na matrícula e se há habite-se.
- Ler o contrato com atenção a preço, sinal, prazos, condições de financiamento, multa, responsabilidade por despesas e prazo para a escritura.
- Planejar ITBI, escritura e registro, que geram custos e prazos próprios.
A extensão da pesquisa depende do valor do negócio, do perfil dos vendedores e do histórico do imóvel. Não existe uma lista única válida para todos os casos.
Situações práticas (hipotéticas)
Imóvel em nome de pessoa falecida. Ana negocia um apartamento com três irmãos que dizem ser herdeiros do pai. A matrícula ainda está em nome do falecido. Nesse caso, a venda depende do inventário (ou de alvará judicial), e todos os herdeiros, além de eventual cônjuge sobrevivente, precisam participar. Pagar antes dessa regularização expõe a compradora a riscos.
Penhora averbada. Bruno descobre, ao ler a matrícula, que há uma penhora averbada em favor de um banco. O negócio ainda pode ser possível, desde que a dívida seja quitada e a penhora cancelada antes ou no momento da escritura, com cláusulas contratuais adequadas.
Área construída não averbada. Carla quer comprar uma casa cuja matrícula descreve apenas o terreno. A falta de averbação pode dificultar o financiamento e a revenda; o contrato deve definir quem providenciará e custeará a regularização.
Documentos geralmente relevantes
- Certidão de inteiro teor da matrícula e certidão de ônus reais.
- Documentos pessoais, certidão de casamento e pacto antenupcial dos vendedores, quando houver.
- Certidões de distribuidores (cível, família, execuções fiscais e trabalhistas), conforme o caso.
- Certidão negativa de débitos de IPTU e declaração de débitos condominiais.
- Habite-se e documentos de aprovação da construção, se pertinentes.
- Minuta do compromisso de compra e venda.
Principais dúvidas
Posso pagar o sinal antes de analisar os documentos? É possível, mas arriscado. O ideal é condicionar o negócio, por cláusula expressa, ao resultado da análise documental, prevendo a devolução do sinal se surgirem impedimentos.
Comprar por contrato particular é seguro? O contrato particular obriga as partes, mas não transfere a propriedade. Enquanto não houver escritura (quando exigida) e registro, o comprador fica exposto a riscos perante terceiros, como credores do vendedor.
Quem paga o ITBI e as despesas de escritura? O Código Civil atribui ao comprador as despesas de escritura e registro, salvo cláusula em contrário (art. 490). O ITBI é tributo municipal, cujo contribuinte é definido pela lei de cada Município, normalmente o adquirente.
Conclusão
A segurança na compra de um imóvel depende de três pilares: conhecer a situação jurídica do bem, conhecer a situação de quem vende e formalizar o negócio corretamente até o registro. A análise prévia não elimina todos os riscos, mas permite que a decisão seja tomada com informação adequada e que o contrato preveja soluções para as pendências identificadas.
Referências
- Código Civil (Lei nº 10.406/2002), arts. 108, 490, 1.245 e 1.647.
- Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), arts. 167 e 176.
- Lei nº 13.097/2015, arts. 54 a 58.
- Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), art. 792.
- Superior Tribunal de Justiça, Súmula 375.