Escritura, matrícula e registro de imóvel: quais são as diferenças?
Três palavras usadas como sinônimos, mas com funções diferentes. Entenda por que só o registro na matrícula transfere a propriedade e o que fazer quando ele não foi feito.
O problema
"Tenho a escritura, então o imóvel é meu." Essa frase, muito comum, nem sempre corresponde à realidade jurídica. Escritura, matrícula e registro são institutos diferentes, praticados por cartórios distintos e com funções específicas.
Confundi-los pode levar a situações de risco: pessoas que pagaram integralmente um imóvel, mas nunca registraram a compra; famílias que só descobrem no inventário que o bem ainda está em nome do antigo proprietário; compradores surpreendidos por penhoras de dívidas do vendedor.
Conceitos essenciais
Escritura pública é o documento lavrado por um Tabelionato de Notas em que as partes declaram a vontade de realizar um negócio — compra e venda, doação, permuta, inventário, entre outros. O tabelião verifica a identidade e a capacidade das partes, confere documentos e formaliza o ato com fé pública. A escritura, por si só, não transfere a propriedade: ela é o título que será levado a registro.
Matrícula é o cadastro individual de cada imóvel no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde ele está localizado. Cada imóvel tem uma única matrícula, com número próprio, que reúne a descrição do bem e todo o seu histórico jurídico (Lei nº 6.015/1973, art. 176).
Registro é o ato praticado na matrícula que dá publicidade e eficácia aos negócios que criam, transferem ou extinguem direitos reais, como a compra e venda, a hipoteca e a alienação fiduciária (art. 167, I). Ao lado dele há as averbações, que anotam alterações e outras circunstâncias relevantes, como a construção de uma casa, a mudança de estado civil do proprietário ou o cancelamento de uma penhora (art. 167, II).
O que diz a legislação
O Código Civil é claro: os direitos reais sobre imóveis constituídos ou transmitidos por atos entre vivos só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.227). E, enquanto não se registrar o título, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel (art. 1.245, § 1º).
A escritura pública é essencial para negócios sobre imóveis de valor superior a trinta salários mínimos (art. 108), salvo exceções legais. Contratos do Sistema Financeiro da Habitação e de alienação fiduciária, por exemplo, podem ser celebrados por instrumento particular com força de escritura pública.
A Lei nº 14.382/2022 instituiu o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (SERP), que ampliou os serviços eletrônicos dos cartórios, como a solicitação de certidões e o envio de títulos a registro pela internet, e criou procedimentos extrajudiciais relevantes, como a adjudicação compulsória extrajudicial (Lei nº 6.015/1973, art. 216-B).
Na prática: a sequência de uma compra e venda
- As partes celebram, muitas vezes, um compromisso de compra e venda.
- Com o pagamento (ou conforme o combinado), lavra-se a escritura no Tabelionato de Notas, após o recolhimento do ITBI.
- A escritura é apresentada ao Registro de Imóveis, que analisa o título e, estando em ordem, pratica o registro na matrícula.
- A partir do registro, o comprador passa a ser o proprietário perante todos.
Se o cartório identificar alguma irregularidade, emite uma nota de exigência. Caso o interessado discorde da exigência, pode requerer a suscitação de dúvida, que será decidida pelo juiz competente (Lei nº 6.015/1973, art. 198).
Situações práticas (hipotéticas)
Escritura nunca registrada. Fernando comprou um terreno há dez anos e guardou a escritura na gaveta. Ao tentar vendê-lo, descobre que o imóvel ainda está em nome do antigo dono, que tem uma penhora averbada. Como a propriedade não foi transferida, Fernando terá de levar a escritura a registro e enfrentar a questão da penhora, o que pode exigir medidas próprias.
Contrato de gaveta quitado. Gabriela pagou todas as parcelas de um apartamento por contrato particular, mas o vendedor se recusa a outorgar a escritura. Nesse caso, pode ser cabível a adjudicação compulsória, judicial ou extrajudicial, desde que demonstrados a quitação e os demais requisitos.
Posse antiga sem título. Henrique ocupa um imóvel há mais de quinze anos, sem qualquer documento formal de aquisição. A via possível pode ser a usucapião, que também admite procedimento extrajudicial (Lei nº 6.015/1973, art. 216-A), desde que preenchidos os requisitos da modalidade aplicável.
Documentos geralmente relevantes
- Certidão de inteiro teor da matrícula, atualizada.
- Escritura pública ou contrato particular de aquisição.
- Comprovantes de pagamento do preço e do ITBI.
- Documentos pessoais e certidões de estado civil das partes.
- Notas de exigência emitidas pelo cartório, se houver.
Principais dúvidas
Qual é o prazo para registrar uma escritura? A lei não fixa prazo para levar a escritura a registro, mas a demora aumenta riscos, como o surgimento de penhoras ou de outras alienações em nome do vendedor.
Como saber em qual cartório está a matrícula? O imóvel é registrado no Registro de Imóveis da circunscrição onde está localizado. Em cidades com mais de um cartório, a competência é definida por região. As plataformas eletrônicas do registro de imóveis permitem pesquisar e solicitar certidões.
A certidão da matrícula tem validade? Para fins de lavratura de escrituras, costuma-se exigir certidão recente, conforme as normas aplicáveis. Na análise de um negócio, é sempre recomendável trabalhar com certidão atualizada.
Conclusão
Em síntese: a escritura formaliza o negócio, a matrícula concentra a história jurídica do imóvel e o registro é o ato que efetivamente transfere a propriedade. Compreender essas diferenças ajuda a evitar que um investimento importante permaneça juridicamente vulnerável. Quando o registro não foi feito, existem caminhos de regularização, cuja escolha depende dos documentos e da situação concreta.
Referências
- Código Civil (Lei nº 10.406/2002), arts. 108, 1.227 e 1.245.
- Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), arts. 167, 176, 198, 216-A e 216-B.
- Lei nº 14.382/2022 (Sistema Eletrônico dos Registros Públicos — SERP).