Área de atuação

Direito Imobiliário

Orientação jurídica para quem compra, vende, aluga ou precisa regularizar um imóvel — da análise de documentos e contratos à solução de conflitos possessórios e registrais.

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Visão geral

O imóvel costuma ser o patrimônio mais relevante de uma família ou de uma empresa. Por isso, negócios imobiliários exigem cuidado redobrado: a verificação da documentação, a leitura atenta do contrato e o registro correto no Cartório de Registro de Imóveis são etapas que previnem a maior parte dos conflitos.

No Direito brasileiro, a propriedade de bens imóveis se transfere com o registro do título na matrícula do imóvel (Código Civil, art. 1.245). A escritura pública, em regra, é exigida para negócios acima de trinta salários mínimos (art. 108). Já as locações urbanas seguem regras próprias da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991).

A atuação nesta área abrange tanto a prevenção — análise de certidões, revisão de minutas e acompanhamento da assinatura — quanto a solução de problemas já existentes, como imóveis sem escritura, contratos descumpridos, conflitos entre locador e locatário e disputas sobre a posse.

Situações normalmente atendidas

Compra e venda de imóveisAnálise prévia da documentação do imóvel e dos vendedores, revisão do compromisso e acompanhamento até o registro.
Análise e revisão de contratos imobiliáriosPromessas de compra e venda, permutas, cessões de direitos e contratos com incorporadoras.
Contratos de locaçãoElaboração e revisão de contratos residenciais e comerciais, garantias locatícias e reajustes.
Relações entre locadores e locatáriosReparos, benfeitorias, devolução do imóvel, multa por rescisão antecipada, despejo e renovatória.
Distratos imobiliáriosDesistência da compra na planta, retenção de valores e devolução de quantias pagas.
Problemas documentais de imóveisDivergências de área, ônus na matrícula, pendências de inventário ou de averbação de construção.
Escrituras e registrosOrientação sobre lavratura de escrituras, exigências do cartório e procedimentos de dúvida registral.
Regularização imobiliáriaBusca do caminho adequado para que o imóvel passe a constar regularmente em nome de quem de direito.
Adjudicação compulsóriaQuando o comprador quitou o preço e o vendedor não outorga a escritura — pela via judicial ou extrajudicial, quando cabível.
Usucapião judicial e extrajudicialReconhecimento da propriedade pela posse prolongada, com os requisitos de cada modalidade.
Questões possessóriasTurbação, esbulho e ameaça à posse, com as ações e medidas previstas em lei.
Responsabilidade contratualAtrasos na entrega, vícios do imóvel e descumprimento de obrigações em negócios imobiliários.

Formas de atuação

Preventiva

Due diligence documental, análise de certidões e revisão de minutas antes da assinatura e do pagamento.

Extrajudicial

Notificações, negociação de distratos e acordos, usucapião e adjudicação compulsória em cartório, quando a lei permite.

Administrativa / registral

Acompanhamento de exigências do Registro de Imóveis, requerimentos de averbação e retificação.

Judicial

Ações de despejo, renovatórias, possessórias, de adjudicação compulsória, de usucapião e de indenização.

Documentos e procedimentos

A lista varia conforme o caso, mas costuma incluir:

Matrícula atualizada do imóvel (certidão de inteiro teor), emitida pelo Registro de Imóveis competente.
Certidões de ônus reais e de ações reipersecutórias, quando pertinentes.
Certidões pessoais dos vendedores (distribuidores cíveis, fiscais e trabalhistas), conforme a análise de risco.
Comprovantes de quitação de IPTU e, em condomínios, declaração de inexistência de débitos condominiais.
Contrato, recibos e comprovantes de pagamento já existentes.
Em locações: contrato, laudo de vistoria, comprovantes de pagamento de aluguel e encargos, comunicações trocadas entre as partes.

Procedimento usual: análise documental → identificação de riscos e pendências → orientação sobre o instrumento adequado (escritura, contrato particular, procedimento extrajudicial ou ação judicial) → acompanhamento até o registro ou a solução.

Perguntas frequentes

Contrato de compra e venda registrado em cartório de notas já me torna proprietário?

Não necessariamente. A propriedade imobiliária só se transfere com o registro do título na matrícula do imóvel, no Registro de Imóveis (Código Civil, art. 1.245). Contratos particulares, recibos ou o simples reconhecimento de firma não substituem esse registro.

O que fazer quando o vendedor não entrega a escritura do imóvel quitado?

Em regra, é possível buscar a adjudicação compulsória, que pode ser judicial ou, desde a Lei nº 14.382/2022, extrajudicial, diretamente no Registro de Imóveis (Lei de Registros Públicos, art. 216-B), desde que preenchidos os requisitos legais. A escolha do caminho depende dos documentos disponíveis.

O inquilino pode devolver o imóvel antes do fim do contrato?

Sim. A Lei do Inquilinato permite a devolução antecipada mediante pagamento da multa pactuada, proporcional ao período restante do contrato (art. 4º). Há hipótese de dispensa da multa em caso de transferência do empregado pelo empregador, com aviso por escrito com antecedência mínima de 30 dias.

Posso exigir mais de uma garantia no contrato de locação?

Não. A lei proíbe a exigência de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato — caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (Lei nº 8.245/1991, art. 37, parágrafo único).

É possível fazer usucapião em cartório?

Sim. A usucapião extrajudicial está prevista no art. 216-A da Lei de Registros Públicos e exige, entre outros documentos, ata notarial, planta e memorial descritivo, além de assistência por advogado. Se houver impugnação não resolvida, o caso pode ser encaminhado ao Judiciário.

Outras áreas de atuação

Precisa de orientação sobre uma situação específica?

Descreva brevemente o assunto. O retorno indicará se a demanda está dentro das áreas atendidas e quais informações serão necessárias para uma análise adequada.

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