Contrato de locação: direitos e deveres de proprietários e inquilinos
O que a Lei do Inquilinato determina sobre reparos, despesas, garantias, reajuste, devolução antecipada e despejo — e como um contrato claro evita conflitos.
O problema
A locação é uma das relações jurídicas mais comuns do dia a dia, e também uma das que mais geram dúvidas: quem paga o conserto do telhado? O condomínio pode ser cobrado integralmente do inquilino? É possível devolver o imóvel antes do prazo? O que acontece quando o aluguel atrasa?
As respostas estão, em grande parte, na Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, que regula as locações de imóveis urbanos residenciais e não residenciais. O contrato pode detalhar as regras, mas não pode afastar as normas que a lei considera de ordem pública: são nulas as cláusulas que visem a elidir os objetivos da lei (art. 45).
Conceitos essenciais
Locador é quem cede o uso do imóvel; locatário é quem o utiliza mediante pagamento do aluguel. A locação pode ser por prazo determinado ou indeterminado, e a lei estabelece regras diferentes conforme o tipo (residencial, para temporada ou não residencial) e conforme o prazo pactuado.
Despesas ordinárias de condomínio são as necessárias à administração cotidiana (salários dos funcionários, consumo de água e luz das áreas comuns, limpeza, pequenos reparos). Despesas extraordinárias são as que não se referem aos gastos rotineiros, como obras estruturais, pintura de fachada e fundo de reserva.
Deveres de cada parte segundo a lei
O locador deve, entre outras obrigações (art. 22):
- entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina e garantir o uso pacífico durante a locação;
- responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
- fornecer recibo discriminado das importâncias pagas;
- pagar os impostos e taxas e o seguro complementar contra fogo, salvo disposição expressa em contrário no contrato (inciso VIII);
- pagar as despesas extraordinárias de condomínio (inciso X).
O locatário deve, entre outras obrigações (art. 23):
- pagar pontualmente o aluguel e os encargos legais ou contratuais;
- usar o imóvel conforme o convencionado e tratá-lo com o mesmo cuidado que teria se fosse seu;
- restituí-lo, ao final, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal;
- realizar a reparação dos danos causados por si, seus dependentes ou visitantes;
- não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem consentimento prévio e por escrito do locador;
- pagar as despesas ordinárias de condomínio (inciso XII).
Garantias, reajuste e devolução antecipada
Garantias. A lei admite caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, mas proíbe exigir mais de uma modalidade no mesmo contrato (art. 37, parágrafo único). A caução em dinheiro não pode exceder três meses de aluguel (art. 38, § 2º).
Reajuste. O índice é livremente pactuado, mas a periodicidade mínima de reajuste em contratos com prazo igual ou superior a um ano é anual (Lei nº 10.192/2001, art. 2º, § 1º).
Devolução antecipada. Durante o prazo determinado, o locador não pode reaver o imóvel, mas o locatário pode devolvê-lo pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato (art. 4º). O locatário fica dispensado da multa se a devolução decorrer de transferência determinada pelo empregador, notificando o locador por escrito com pelo menos trinta dias de antecedência (art. 4º, parágrafo único).
Benfeitorias. As necessárias, ainda que não autorizadas, e as úteis, se autorizadas, são indenizáveis e permitem retenção, salvo cláusula em contrário (art. 35). A cláusula de renúncia à indenização é considerada válida pela jurisprudência (Súmula 335 do STJ).
Venda do imóvel. O locatário tem direito de preferência para adquirir o imóvel em igualdade de condições com terceiros (art. 27).
Inadimplemento e despejo
A falta de pagamento autoriza a ação de despejo (art. 9º, III). Em determinadas hipóteses, como contratos sem nenhuma das garantias do art. 37, a lei admite a desocupação liminar mediante caução (art. 59, § 1º, IX). O locatário pode evitar a rescisão efetuando, no prazo legal, o pagamento do débito atualizado com os acréscimos previstos — a chamada purgação da mora —, faculdade que não pode ser usada mais de uma vez em 24 meses (art. 62).
Situações práticas (hipotéticas)
Infiltração antiga. Daniel aluga um apartamento e, no primeiro mês, descobre uma infiltração que já existia antes da locação. Por se tratar de defeito anterior, a responsabilidade é, em regra, do locador (art. 22, IV).
Mudança de emprego. Elisa é transferida pelo empregador para outra cidade e precisa devolver o imóvel no meio do contrato. Se notificar o locador por escrito com trinta dias de antecedência, pode ficar dispensada da multa.
Pintura da fachada do prédio. O condomínio aprova a pintura da fachada. Por se tratar de despesa extraordinária, ela cabe ao locador, ainda que o boleto seja emitido em nome do inquilino.
Documentos geralmente relevantes
- Contrato de locação e aditivos.
- Laudo de vistoria de entrada (e de saída, ao final).
- Recibos de aluguel e comprovantes de encargos.
- Boletos e atas do condomínio que identifiquem a natureza das despesas.
- Comunicações por escrito entre as partes (e-mails, mensagens, notificações).
Principais dúvidas
O IPTU pode ser cobrado do inquilino? Sim, se houver cláusula expressa transferindo o encargo ao locatário. Sem essa previsão, o tributo cabe ao locador.
O locador pode pedir o imóvel de volta a qualquer momento? Não durante o prazo determinado, salvo nas hipóteses legais (como falta de pagamento ou infração contratual). Após o prazo, as regras variam conforme a duração do contrato e a modalidade da locação (arts. 46 e 47).
A vistoria é obrigatória? A lei impõe ao locador descrever minuciosamente o estado do imóvel quando solicitado pelo locatário (art. 22, V). Na prática, a vistoria detalhada protege ambas as partes no momento da devolução.
Conclusão
Um contrato de locação claro, acompanhado de vistoria detalhada e de comunicações por escrito, previne a maior parte dos conflitos entre locadores e inquilinos. Quando o conflito surge, a Lei do Inquilinato oferece critérios objetivos para definir responsabilidades, e a análise do contrato e dos documentos indica o caminho mais adequado — que, muitas vezes, pode ser uma solução negociada.
Referências
- Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), arts. 4º, 9º, 22, 23, 27, 35, 37, 38, 45, 46, 47, 59 e 62.
- Lei nº 10.192/2001, art. 2º.
- Superior Tribunal de Justiça, Súmula 335.